В главе XIII Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорится, что ипотека распространяются не все объекты жилья, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Одновременно оговаривается: если Вы пришли в банк за кредитом, то Вы должны знать, что все отношения, связанные с этим, определяются договором, который заключается между Вами и банком. Всякий договор, в том числе и договор об ипотеке, является важным документом, который определяет имущественное положение сторон. Вспомните ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Если это условие не соблюдено, то Вы кредит не получите.

Отсюда то внимание, которое Вы должны обратить на следующие пункты договора:

• предмет ипотеки;
• оценка предмета ипотеки;
• существо, размер и срок исполнения обязательства; обеспечиваемого ипотекой;
• право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
• наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Из всего сказанного вытекает, какое большое значение имеет оценка предмета ипотеки (Вашего дома, квартиры, строения). От этого зависит эффективность кредитной сделки. Если оценка предмета ипотеки будет занижена, то Вы будете вынуждены добиваться дополнительного обеспечения возможности возврата Вами взятого кредита, а это усложнит Ваше имущественное положение.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность, по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Государство берет на себя право регулировать отношения между кредитором и заемщиком.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу предоставляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной. Пожалуйста, обратите внимание на все эти требования. Они во многом определяют и гарантируют качество получаемого документа, который получает залогодержатель, именуемого закладной.

Часть индивидуального жилого дома, передаваемая в ипотеку, может представлять собой как жилое, так и нежилое помещение. Жилым строением является строение, более половины площадей и объемов которого предназначены для проживания и/или обслуживания помещений проживания граждан. Площадь и объекты строения, функциональное (нетехническое) назначение которых в административном порядке не признано и/или не утверждено (площади фасадов, кровли, чердачные и подвальные объемы), объектами права и объектами оценки не являются. Нежилым строением с жилыми помещениями является строение, площади и объекты жилых помещений которого составляют менее половины иных функциональных площадей и объемов строения.

Жилая квартира — конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или площадки общего пользования, имеющая хотя бы два функциональных объема (комнаты) и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования). Жилая комната — конструктивно обособленная неделимая функциональная часть квартиры, площадь которой в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе жилой площади квартиры. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного назначения.

Вспомогательные помещения квартиры — конструктивно обособленные неделимые функциональные части квартиры (принадлежности площади основного назначения), площадь которых в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе общей площади квартиры. Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом и признается в административном порядке. Вспомогательные помещения, назначение которых не указано в проекте и/или не признано в административном порядке, объектами оценки не являются.

Все приведенные выше характеристики (жилое строение, жилая квартира, вспомогательное помещение квартиры) крайне необходимы для оценки того имущества, которое является объектом залога. Это и яви лось причиной такого пространного объяснения, которое на практике крайне необходимо. В соответствии с ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников жилья (ТСЖ: Закон РФ от 15 июня 1996 г.). В соответствии с указанным Законом ТСЖ является некоммерческой организацией, формой объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в доме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Общим имуществом в доме являются обслуживающие более одного домовладельца:

• межквартирные лестничные клетки, лестницы;
• лифты, лифтовые и иные шахты;
• коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; и ограждающие несущие и не несущие, конструкции;
• механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
• прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства;
• иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

Общее имущество в доме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в доме. По соглашению домовладельцев объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу.

Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в доме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в доме, измеренных в метрах квадратных площади, если соглашением домовладельцев не установлено иное. Доля участия домовладельца — собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади.

Доля участия по соглашению домовладельцев может быть установлена разной для различных групп домовладельцев, в зависимости от вида принадлежащих им помещений в здании.

Доля собственности нового домовладельца в праве общей собственности на общее имущество равна доле предшествующего домовладельца. В ипотеку могут быть преданны незавершенный строительством жилой дом, материалы строительные и отделочные) и необходимое строительное оборудование, находящееся в собственности залогодателя.

Для того чтобы передать в ипотеку объект незавершенного строительства, необходимо передать в ипотеку:

• либо земельный участок, на котором он находится;
• либо часть этого участка, функционально обеспечивающую закладываемый объект;
• либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его части.

Таким образом, для того чтобы зарегистрировать ипотеку незавершенного строительством жилого дома, необходимо предварительно зарегистрировать вещные права залогодателя на объект незавершенного строительства.

В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Законом об ипотеке оговариваются случаи, когда жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Говоря о жилищных кредитах, надо помнить, что кредит может быть выдан банком заемщику для покупки жилого дома или квартиры на основании двустороннего кредитного договора, предусматривающего установление ипотеки после приобретения заемщиком права собственности на соответствующий объект недвижимости. В этом случае заключаются следующие договоры:

• кредитный договор между банком и заемщиком-покупателем (с условием заключения договора об ипотеке);
• договор купли-продажи между продавцом и покупателем;
• договор об ипотеке между банком и заемщиком (после государственной регистрации договора купли-продажи и составления акта приемки-пердачи объекта недвижимости).

Такой кредит также будет считаться ипотечным кредитом на приобретение жилого дома или квартиры.

От того, к какой категории относится ипотечный кредит банка (к кредиту на приобретение жилого дома или квартиры либо к кредиту на иные цели под имеющийся в собственности у заемщика жилой дом или квартиру), могут возникать различные гражданско-правовые и налоговые последствия как для банка, так и для заемщика. В том случае, когда осуществляется передача в ипотеку жилого дома или квартиры для обеспечения обязательства по кредиту, предоставленному на приобретение этого жилого дома или этой квартиры при обращении взыскания на предмет ипотеки для заемщика-залогодателя и членов его семьи наступают последствия, установленные в п. 1 ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данная норма не регулирует отношений-, возникающих при обращении взыскания на переданные в ипотеку жилые дома или квартиры, в тех случаях, когда ипотечный кредит предоставляется под залог жилых домов или квартир, находящихся в собственности залогодателя.

Если ипотечный кредит относится к категории кредитов на приобретение жилого дома или квартиры, у заемщика, согласно Налоговому кодексу, возникает право для получения имущественного налогового вычета. В том случае, когда кредит под залог жилой недвижимости, предоставляется для любых иных целей, права на пользование указанного имущественного налогового вычета у заемщика нет.

Кроме того, проценты, уплачиваемые заемщиком по ипотечному кредиту, полученному на приобретение жилого дома или квартиры на территории РФ, включаются в «расходы налогоплательщика на приобретение и содержание» соответствующего объекта недвижимости. В том случае, когда заемщик уплачивает проценты по ипотечному кредиту, полученные не в связи с приобретением жилого дома или квартиры, суммы уплаченных процентов не могут относиться к расходам на приобретение соответствующей недвижимости. Данное обстоятельство может иметь существенное значение для целей определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц при последующей продаже соответствующего объекта.

В том случае, когда заемщиками по ипотечному кредитованию выступают юридические лица, налоговые последствия также могут различаться в зависимости от того, к какой категории относится полученный кредит. Данное обстоятельство может влиять на размер налоговых обязательств по налогу на прибыль организаций (при продаже), по налогу на имущество предприятий. Суммы процентов, уплаченных по кредиту на приобретение объекта недвижимости, увеличивают балансовую стоимость соответствующих объектов.

При заключении кредитного договора о предоставлении кредита на приобретение жилого дома или квартиры банк и заемщик вправе установить, что на приобретаемый (строящийся) жилой дом или квартиру ипотека не устанавливается. Такое условие может быть оговорено и в трехстороннем договоре купли-продажи жилого дома или квартиры с привлечением кредита банка.

Когда стороны своим решением отменяют ипотеку, кредитор лишается возможности преимущественного, по сравнению с иными кредиторами должника, права требования. У кредитора сохраняется возможность обращения взыскания на имущество должника в общеустановленном порядке, но не в соответствии с нормами действующего залогового права. При этом кредитор и заемщик вправе заключить кредитный договор, обязательства по которому будут обеспечиваться ипотекой жилого дома (или квартиры), находящегося в собственности заемщика к моменту заключения кредитного договора.

В соответствии с действующим законодательством невозможна передача в ипотеку квартиры, приобретаемой на основании договора долевого строительства, до момента возникновения у заемщика права собственности на эту квартиру, При строительстве индивидуального жилого дома потенциальный заемщик может передать в ипотеку земельный участок, приобретенный для строительства, купленные строительные и отделочные материалы, оборудование, а также объект незавершенного строительства. Но физическое и юридическое лицо, заключившее договор долевого строительства и либо частично, либо полностью внесшее долевой взнос, не имеет права собственности ни на возводимое строение, ни на земельный участок, ни на строительные материалы, а следовательно, оно не может передать указанное имущество в залог.

Таким образом, при долевом строительстве возможен только залог оплаченного инвестором пая, но залог пая не является залогом недвижимого имущества.

Банк вправе заключать договоры о сотрудничестве с третьими лицами — платежеспособными предприятиями (организациями ), находящимися в расчетно-кассовом обслуживании в Банке, исполнительными органами субъектов Российской Федерации, муниципальных образований с целью кредитования отдельных категорий Заемщиков (работников этих предприятий/ организаций, граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий) на условиях, соответствующих требованиям нормативных документов СБ РФ.

Выдача кредита осуществляется:

• на приобретение Объекта недвижимости/Жилья единовременно;
• на строительство (в т.ч. на долевое участие в строительстве) Объекта недвижимости/ Жилья, реконструкцию, ремонт (в т.ч. на проведение отделочных работ) Объекта недвижимости в зависимости от порядка оплаты — единовременно или частями.

По желанию Заемщика может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга на период строительства Объекта недвижимости/Жилья, реконструкции Объекта недвижимости, но не более чем на 2 года.

Кредиты предоставляются в безналичном порядке путем зачисления суммы кредита на счет Заемщика по вкладу, действующему в режиме «до востребования», с последующим перечислением денежных средств по распоряжению Заемщика на банковский счет Застройщика. Максимальный размер ипотечного кредита не должен превышать 90% покупной (инвестиционной) стоимости жилья.

Оставшуюся часть стоимости жилья Заемщик оплачивает за счет собственных средств до получения кредита (первой части кредита).

Обеспечение по кредиту:

• На приобретение Жилья:

  • залог Жилья;
  • поручительство совершеннолетних членов семьи Заемщика (супруга/ги, детей, родителей супругов), которых Заемщик предполагает зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретаемом Жилье. В случае неплатежеспособности родственников Заемщика их поручительства принимаются в качестве дополнительного обеспечения;

• На строительство Жилья:

  • залог имущественных прав Заемщика по Договору об инвестировании строительства — оформляется в качестве основного обеспечения на период строительства;
  • поручительство Застройщика (на случай расторжения Договора об инвестировании строительства — оформляется в качестве дополнительного обеспечения на период строительства;
  • залог Жилья — оформляется после завершения строительства и оформления права собственности на него;
  • поручительства совершеннолетних членов семьи Заемщика (супруга(ги), детей, родителей супругов), которых Заемщик предполагает зарегистрировать по месту постоянного проживания в строящемся Жилье. В случае неплатежеспособности родственников Заемщика их поручительства принимаются в качестве дополнительного обеспечения.

Если вышеперечисленное обеспечение, предоставленное Заемщиком, не покрывает сумму кредита и причитающиеся за его пользование проценты за период не менее одного года (в случае, если кредит предоставляется сроком до 1 года — процентов за период, установленный Кредитным договором), Заемщик обязан предоставить иные формы обеспечения, предусмотренные Правилами кредитования физических лиц.

Условия предоставления кредита на недвижимость:

• по месту регистрации Заемщика;
• по месту нахождения предприятия — работодателя Заемщика, клиента Банка по ходатайству этого предприятия, и при условии предоставления им поручительства в обеспечение обязательств Заемщика по кредитному договору или договору об открытии невозобновляемой кредитной линии;
• по месту нахождения приобретаемого, строящегося, реконструируемого, ремонтируемого Объекта недвижимости.

Кредиты на недвижимость предоставляются как наличными деньгами, так и в безналичном порядке.

Максимальный размер кредита не может превышать 70 % стоимости Объекта недвижимости (покупной/инвестиционной/сметной) либо сметной стоимости работ по реконструкции, ремонту (отделке) объекта недвижимости.

Оставшуюся часть стоимости Объекта недвижимости (сметной стоимости работ) Заемщик оплачивает за счет собственных средств до получения кредита (первой части кредита).

Кредиты на приобретение, строительство квартиры (комнаты) предоставляются с обязательным оформлением в залог приобретаемой (строящейся) квартиры (комнаты) в случае, если сумма кредита превышает одновременно:

• 50 % покупной (инвестиционной/сметной) стоимости квартиры (комнаты);
• 25 000 долларов США (или рублевого эквивалента этой суммы);

До даты оформления в залог приобретаемой строящейся квартиры (комнаты), Заемщик обязан предоставить иные формы обеспечения, принимаемые в качестве обеспечения возврата кредита Банком (перечень приведен по тексту).

В качестве обеспечения возврата кредита Банк принимает:

• поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода;
• поручительства юридических (ого) лнц (а);
• подсобных предприятий и организаций — работодателей Заемщика, являющихся клиентами банка;
• залог объектов недвижимости;

При принятии Банком в обеспечение по кредитному договору только поручительств физических лиц (без другого обеспечения), включая поручительства по частичному исполнению обязательств, необходимо предоставление не менее 2-х поручительств.

При этом должны быть одновременно выполнены следующие условия:

• сумма платежеспособности Поручителей должна превышать платежеспособность, позволяющую Заемщику получить кредит в испрашиваемой сумме;
• совокупность обязательств, принятых на себя Поручителями, должна покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов за период не менее 1 года.

Кредиты свыше 25 000 долларов США (или рублевого эквивалента этой суммы) при отсутствии залога имущества не предоставляются.

Целесообразно, чтобы в числе Поручителей состояли физические лица, связанные между собой родственными узами: супруги, родители, совершеннолетние дети, усыновители, попечители и т.п., независимо от их платежеспособности (если они не являются единственными Поручителями по кредиту).

Договор поручительства оформляется, как правило, на полную сумму обязательств Заемщика по кредитному договору. Допускается оформление договора поручительства на частичное исполнение Поручителем обязательств по кредитному договору. При этом Поручитель несет с заемщиком солидарную ответственность за исполнение обязательств по кредитному договору.